부동산 투자에서 법인을 설립해 운영하는 방식은
절세와 자산관리를 동시에 고려하는 전략 중 하나로 많이 선택됩니다.
하지만 많은 분들이 오해하는 부분이 있습니다.
“법인도 부동산을 팔면 양도소득세를 내는 거 아니야?”
→ 정답은 “아니오, 법인은 ‘법인세’로 과세됩니다.”
이번 글에서는 법인이 부동산을 매각할 때
양도세가 아닌 법인세로 과세되는 구조를 이해하고,
그 흐름과 주의사항을 간단히 정리해 드립니다.
1. 법인은 양도소득세가 없다?
네, 맞습니다. 법인이 자산을 처분할 경우에는 양도소득세가 아닌 법인세가 부과됩니다.
즉, 부동산의 매도 차익은 법인의 사업 소득으로 간주되며,
그 수익에 대해 법인세법에 따라 세금이 계산됩니다.
이와 달리, 개인이 부동산을 매각할 경우엔
매도 차익에 대해 양도소득세법이 적용되어 별도의 세금 구조가 적용됩니다.
2. 법인세 과세 흐름은 어떻게 되나?
법인이 부동산을 팔아서 차익이 생기면 그 금액은 ‘법인의 과세소득’이 됩니다.
이 과세소득에 대해 법인세율이 적용되어 세금을 납부하게 됩니다.
📌 기본적인 흐름
- 매도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 과세표준(이익)
- 과세표준에 따라 법인세율 적용 (10% ~ 25%)
- 산출세액에서 세액공제 등을 적용 후 최종 법인세 납부
이익이 2억 원 이하일 경우에는 낮은 세율(10~20%)이 적용되지만,
그 이상이 되면 25%까지 올라가는 누진세율 구조가 적용됩니다.
3. 여기서 끝이 아니다! ‘배당세’도 함께 고려해야
법인이 납부한 법인세로 끝나는 게 아닙니다.
법인의 이익을 개인 주주가 배당으로 가져오게 되면
추가로 배당소득세(15.4%)가 과세됩니다.
이렇게 되면 사실상 이중과세 구조가 됩니다.
✅ 즉, 법인이 벌어들인 수익 = 법인세 + 배당소득세의 조합으로 과세
따라서 단순히 법인세율만 보고
"법인이 세금 적게 내겠다"는 생각은 위험할 수 있습니다.
4. 법인 부동산 매각 시 주의할 점
✅ 취득세 중과
법인이 주택을 취득할 경우 12%의 취득세가 적용됩니다.
이는 개인보다 훨씬 높은 세율로 초기 취득 단계에서 큰 비용 부담이 발생합니다.
✅ 종합부동산세 비과세 혜택 없음
1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 등의 혜택은 개인에게만 적용됩니다.
법인은 종부세 중과 대상이며 감면이 거의 없습니다.
✅ 비용처리 장점
다만, 법인은 운영비, 인건비, 차량유지비 등 비용처리 가능한 항목이 다양합니다.
절세 전략을 잘 세우면 효율적인 자산관리 도구로 활용될 수 있습니다.
5. 개인 vs 법인, 세금 차이 요약
- 개인: 양도소득세(최고 45%), 장기보유특별공제 가능
- 법인: 법인세(최고 25%) + 배당세(15.4%), 장기보유공제 불가
결국 부동산 투자 성격, 보유 기간, 배당 계획 등을
종합적으로 고려해서 판단해야 합니다.
6. 마무리
법인을 통한 부동산 투자는 절세 측면에서 유리할 수도 있지만,
그 구조를 제대로 이해하지 못하면 오히려 세금 부담이 커질 수 있습니다.
“법인은 양도세 안 낸다”는 단순한 정보에만 의존하기보다는
법인세, 배당세, 취득세까지 종합적으로 고려한 전략이 필요합니다.
전문가와 상담하여 본인의 투자 목적과 자산 운영 방식에 맞는
법인 활용 방안을 설계하는 것이 무엇보다 중요합니다.