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전세 계약을 앞두고 ‘확정일자 받으셨나요?’라는 말을 들어보신 적 있으신가요?
처음 자취하거나 이사를 준비하는 분들에게 ‘확정일자’는 생소하지만, 절대 빼놓아선 안 될 절차입니다.
이 글에서는 확정일자가 무엇인지, 왜 필요한지, 어떻게 받는지를
초보자도 이해할 수 있도록 자세히 설명드릴게요.
✅ 확정일자란?
확정일자란 전세 계약서에 날짜 도장을 찍어주는 제도입니다.
이 도장은 “이 사람이 이 집에 이 날부터 살기로 계약했다는 공적 기록”이 됩니다.
📌 한마디로!
보증금을 안전하게 지키기 위한 '법적 날짜 인증'
❗ 확정일자 없으면 생기는 위험
1. 집이 경매에 넘어갈 경우
- 확정일자를 받아야 보증금 우선 변제권을 인정받습니다.
- 확정일자 없이 살다가 집주인이 파산하거나 경매에 들어가면,
→ 후순위로 밀려 보증금을 못 받을 수 있습니다.
2. 다른 세입자와 권리 충돌 시
- 입주일이 같더라도 확정일자를 먼저 받은 사람에게 우선 권리가 인정됩니다.
- → 늦게 받은 사람은 뒤로 밀려 손해를 볼 수 있어요.
🛠️ 확정일자 받는 방법
✔️ 가장 쉬운 방법: 주민센터 방문
- 동네 주민센터 방문
- 임대차계약서 원본 1부 지참
- 주소지 기준 관할 주민센터에 제출
- 도장 찍힌 계약서에 확정일자 부여됨 (무료 또는 600원 정도)
💡 팁: 전입신고와 함께 하면 더 안전! (대항력 + 우선변제권 확보)
🧠 용어 정리: 대항력 vs 우선변제권
| 용어 | 설명 | 확보 조건 |
| 대항력 | 집을 계속 점유할 수 있는 권리 | 전입신고 + 실제 거주 |
| 우선변제권 | 집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리 | 확정일자 + 전입신고 + 실제 거주 |
✅ 전입신고 + 확정일자 = 보증금 지키는 황금 공식!
📌 확정일자 관련 꿀팁
☑️ 1. 반드시 계약서 '원본'으로 받아야 함
복사본은 인정되지 않아요!
☑️ 2. 계약일 당일에 받는 것이 가장 안전
너무 늦게 받으면 다른 세입자에게 우선순위가 밀릴 수 있어요
☑️ 3. 온라인으로도 가능 (정부24, 홈택스 등)
공인인증서 있으면 온라인 신청도 OK
🧑🏫 실 사례: 확정일자 안 받고 손해 본 경우
"집주인이 경매에 넘어가고 보증금 2천만 원 못 받았습니다."
- 세입자 A씨는 계약은 했지만 확정일자를 받지 않았고,
- 뒤늦게 전입신고만 했을 뿐이라, 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못했습니다.
📝 마무리: 확정일자는 전세 계약의 '생명줄'
전세계약에서 확정일자는 단순한 절차가 아니라,
내 보증금을 법적으로 보호하는 강력한 방패입니다.
계약서 작성 후
👉 바로 전입신고 + 확정일자 받기!
이것만 잘 지켜도 대부분의 전세사기를 피할 수 있어요.
📌 다음 글 예고:
👉 전입신고는 언제 해야 할까? 대항력 확보의 타이밍과 주의사항 총정리
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