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부동산 투자에 관심 있는 분들이라면
한 번쯤 '경매' 또는 '공매'라는 말을 들어보셨을 거예요.
둘 다 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 매입할 수 있다는 공통점이 있지만,
진행 방식과 투자 난이도, 수익성, 리스크는 꽤 다릅니다.
그렇다면 투자자 입장에서
경매와 공매 중 어떤 방식이 더 유리할까요?
오늘은 이 두 방법의 장단점을 비교해
투자에 적합한 방식을 선택할 수 있도록 도와드릴게요.
1. 경매와 공매, 무엇이 다를까?
- 경매: 채무자가 빚을 갚지 못했을 때,
법원이 부동산을 강제로 매각해 채권자에게 배당하는 절차입니다. - 공매: 세금이나 공공요금을 체납한 사람의 재산을
국세청, 지자체, 캠코(한국자산관리공사) 등에서
압류하고 온라인(온비드)에서 매각하는 절차입니다.
둘 다 매각 대상이 ‘압류된 부동산’이라는 점은 같지만,
진행 주체와 절차, 법적 구속력은 다릅니다.
2. 법원 경매의 장단점
✅ 장점
- 시세보다 저렴한 매입 기회
유찰 시 감정가 대비 30~40% 저렴한 매입 가능 - 다양한 물건
아파트, 상가, 토지 등 다양한 유형의 부동산 출품 - 낙찰자 보호 제도 존재
적법한 절차에 따라 낙찰받으면 법적으로 소유권 확보가 확실함
❌ 단점
- 권리관계가 복잡
선순위 임차인, 근저당 등 권리분석 필수 - 명도 문제 발생 가능
기존 거주자가 퇴거하지 않으면 소송·강제집행 필요 - 절차가 복잡하고 시간 소요 많음
입찰부터 소유권 이전까지 수개월 걸릴 수 있음
3. 공매의 장단점
✅ 장점
- 진입장벽이 낮다
온라인(온비드)에서 진행되며 누구나 쉽게 참여 가능 - 공공기관 주도라 비교적 투명
정보 제공이 비교적 상세하고 정확도 높음 - 명도 리스크가 적은 물건 다수
실사용자 없는 물건이 많아 명도 절차 간단한 경우 많음
❌ 단점
- 물건 수가 제한적
경매에 비해 매각되는 부동산이 적은 편 - 권리분석 정보가 부족할 수 있음
등기부 외 점유 상황 등은 별도 확인 필요 - 낙찰 후 계약해제 시 위약금 발생
단순 변심으로 낙찰 포기 시 불이익 가능
4. 투자자 성향별 추천
| 투자자 유형 | 추천 방식 |
|---|---|
| 부동산 공부 많이 한 경험자 | 경매 |
| 초보 투자자 or 리스크 회피형 | 공매 |
| 명도 문제 없이 빠르게 매입 원하는 경우 | 공매 |
| 시세차익 높은 물건을 찾는 경우 | 경매 |
5. 결론: 무엇을 선택해야 할까?
결국 어떤 방식이 더 유리한지는 투자자의 성향에 따라 다릅니다.
- 경매는 고수익을 기대할 수 있지만,
권리 분석 능력과 시간 투자가 필요합니다. - 공매는 비교적 안전하고 간편하지만,
수익률은 경매에 비해 낮을 수 있습니다.
👉 부동산 공부를 꾸준히 해왔다면 경매로 도전해보세요.
👉 처음이라면 온비드를 활용한 공매부터 시작해 보는 것도 좋습니다.
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